租屋注意事項

1. 務必要請房東出示身分證明、房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本，以確定房東真實身分，是屋主或二房東；若是二房東，應請其出示原與房東所定之契約書，瞭解到底有無可轉租他人之規定。
2. 租金多少？何時繳納？
3. 租約期限多長？
4. 是否約附押金？金額多少？
5. 何時搬遷？
6. 水電費、大樓管理費、房屋稅等金額由誰繳納？如何計算？繳納方式為何？
7. 房東提供哪些傢俱與設備，其使用現況如何，對於狀況不佳的設備，最好可以拍照存證，以免苦無證據。
8. 確定房東有無其他要求或特殊限制，例如可否炊膳？養寵物？帶異性入內或過夜？
9. 您可否轉租其他人？或尋找室友共同分擔房租？
10. 您是否可整修或改裝房屋之現有設備或結構？
11. 若與房東同住，公共區域之使用權限與範圍？
12. 若租賃雙方，任何一方違反規定或提前解約時之違約賠償？
13. 租賃雙方簽約時記得留下對方身分證明。
14. 契約書內容若有更改處，雙方要加蓋印章或共同簽名，以防止未來發生糾紛情事。
15. 簽約完畢，雙方各執一份契約書存留。
16. 每月或每學期繳納租金時，應請房東簽收以證明租金繳納完畢。

 法律資訊

• 租約是否一定要有書面租賃，屬於契約行為的一種。大部份的契約行為，只需要口頭約定就能成立，並且生效。例如買賣就是一種契約行為，買報紙、菜攤上買菜等等…都是買賣的一種。如果隨便買個東西，都得要雙方簽契約書才能算數的話，那麼恐怕我們逛街、買菜時要帶的契約書，比要帶的鈔票不知道要多了多少！ 所以基本上，在租賃關係中，房東、房客之間只要把房子、租金講定，縱使未簽訂契約書，雙方都會因租賃關係有效成立而受拘束，不得任意反悔，否則就得負擔法律上的責任。不過就租賃期間，因民法有特別規定，所以有無書面契約便會對雙方的權利義務有極大影響。這一點在以後的章節中會有詳細的說明。
• 租約是否非經法院公證不可很多房東或房客經常會要求租約要送法院公證，已公證或未公證的租約究竟有何差別，常常使很多人弄不清楚。原則上租約縱使未公證，仍然可以合法發生效力，並非一定要公證，才能合法生效。公證租約最重要的目的，乃在保障當事人，於他方不履行契約時，可直接向法院民事執行處聲請強制執行，而不需曠日廢時的打官司。但民國八十八年新修正的民法第四二五條對不定期及逾五年之定期租約做了例外規定，詳如第三頁所述。 但是能經由公證的程序而可以直接取得強制執行效力的事項，僅限於： (1)租期屆滿，房客不肯遷讓時，房東請求返還房屋的權利。 (2)給付金錢或其他代替物(如稻米)或有價證券(如支票)之一定數量為標的權利。 例如房東請求房客付房租的權利、房客請求返還押金的權利、或房東因為房屋受損害而得請求房客賠償之權利…等。 不論是前述的任何一種權利都必須載明在公證書裡，並表明「願接受強制執行」的意旨，否則仍然不具有直接能強制執行的效力。目前各地方法院公證處裡都有印製完善的租約公證格式只要把想令其發生直接強制執行效力的各種權利填入該格內，經公證就可達到效果堪稱方便可多利用。

 租屋糾紛

• 如遇租屋糾紛該怎麼辦？當房東與房客發生租屋糾紛時，通常最直接也最快速的方法就是雙方溝通協調，直到雙方均能接受為止。

  但當彼此無法達成共識時，就必須用強制力來解決了，依我國民事訴訟法第二編第二章及第三章的規定，符合一定要件者，得選擇調解或進行簡易訴訟程序。 此外，在八十八年二月三日新增訂了民事訴訟法第二編第四章「小額訴訟程序」，以因應日常生活中大量的小額交易糾紛，避免因為適用通常訴訟程序的慎重繁瑣而影響人民為自己小額財產權爭取應有權益的意願，侵害憲法所保障的權利，而造成社會不公及對司法的不信任。

  小額訴訟程序的特色在於簡便迅速，且做了一些利於一般人民（即非法人、商人、大公司…等）的規定，以使程序不成為阻礙人民爭取權利的因素。 如果房東與房客的糾紛金額在新台幣十萬元以下者適用之，但若法院認定不妥，仍可依其職權改用簡易程序。此外，若糾紛金額超過新台幣十萬元而仍在新台幣五十萬元以下者，雙方可以合意適用小額訴訟程序並以文書證之。

  該程序可於夜間或星期日或其它休息日行之，所以，各法院除上班時間外於其它時段仍提供小額訴訟程序的服務，至於詳細作業情形請逕洽各法院。但若當事人其中一造提出異議者，就不能於非上班時間進行了。

  關於小額訴訟程序仍有許多未能詳細介紹之處，請參閱法條或詢問各法律服務機構。

 賃居安全

由於同學賃居校外宿舍，男女同樓住宿乃常態，於日常生活中彼此應互相尊重，以禮相待，營造和諧有禮的住宿環境。為確保同學校外住宿安全，提醒同學下列安全注意事項。

• 衣著的自我要求外宿同學平時於租賃處應注意自身穿著，尤其是男女同層居住時，更應留意衣服避免太曝露，且避免穿著睡衣於共同區域閒逛，是基本禮儀。另外，貼身衣物儘可能晾於房間內，如須晾於外面陽台，應有適當遮掩，不可太「惹眼」，避免不必要的困擾
• 控制音量避免影響他人作息聽音樂、講電話、談話聊天、閱讀朗誦、開關門聲、挪動桌椅、走路聲、夜間沐浴、使用洗衣或脫水機等噪音，對於喜安靜、敏感的人而言都是很大的困擾；尤其是在深夜及考試期間更易造成他人無法專心讀書，因此同棟住宿之同學應發揮公德心、互相尊重，營造優質和諧的住宿環境。
• 尊重他人隱私每個人都應該有屬於自己的「私密空間」與「身體距離」，因此無論再熟的好友都應該給予彼此適度的「空間自由」；例如要進入朋友房間喝茶、看電視、用電腦等，應先尊重對方並獲得許可，才是相處之道。 交通及生活安全須知
  • 1.縱貫道路各路口為同學容易發生交通事故之危險路段，行經這些路口應特別小心，注意雙向來車，速度減慢，遵守交通規則，確保生命安全。
  • 2.停放單車時應鎖上大鎖，避免單車遭竊。
  • 3.隨時留意滅火器及緊急照明燈之妥善可用，適時反映房東更新。

 相關網站

崔媽媽基金會

教育部賃居資訊服務網

 賃居處所安全評核地點

賃居處所安全評核地點

 契約下載

2019崔媽媽版住宅租賃契約書

 租屋前注意事項

交通考量

• 考慮交通的便利性，上學是否方便。
• 若有機會不妨考慮選擇與一般上下班習性相反位置的房子。
• 考慮該屋附近停車是否方遍。

環境安寧

• 住家儘可能不要直接面向大馬路，避免噪音干擾。
• 住意四周是否有太吵雜的商店存在，特別是電玩、遊樂場、非法行業不但會帶來 噪音，更因出入份子複雜而影響居住品質。
• 注意住家巷道是否為市場、或夜市所佔用。
• 若在學校周圍者，注意學校的廣播是否會對生活形成干擾。

鄰里關係

• 若巷道安寧、清潔，附近住戶遍植花木、或多加經營，這表示當地的居民十分重視居住的環境品質，值得優先加以考慮！
• 若所住公寓的樓梯間呈現出乾淨清爽、照明燈光明亮、無太多雜物、大門經常鎖好、公用設施維護良好，這表示這棟公寓的鄰居對公共事務較關心，也值得房客多加考慮。

居住品質

• 注意屋內採光、通風是否良好。
• 注意窗口的方位，注意是否會有嚴重西曬。
• 若該棟樓的地下室、或頂樓遭非法使用，請注意該使用者是否有污染到飲用的水源。
• 頂樓加蓋房子特別注意是否會漏水、夏天是否過於炎熱。

結構安全

• 注意樑柱有無裂痕，樑是否彎曲，衣櫥的門、窗戶是否會卡住無法打開，若有上述現象，表示此屋的建築結構有問題，請慎重考慮是否要承租！
• 若該屋樓下有營業場所，不妨注意樓下的營業場所是否曾為了內部裝潢而擅自打掉樑柱結構。一旦樑柱遭到變動，則對整棟樓房的結構安全影響甚大！

漏水、管線、淹水

• 注意屋頂、牆壁是否會漏水；特別是新粉刷、剛裝修處是否有過去遺留的漏水、發霉的跡象；尤其屋頂與牆面交接的牆角最易漏水，要特別注意該處是否有水痕出現。
• 與浴室、廚房相接的牆縫是最容易發生漏水的地方。觀察與這兩種房間的共用牆之牆縫上的油漆是否變色或異樣。
• 有時屋內經粉刷修飾，一時看不出漏水的毛病。不妨從屋外觀看，從外牆、公共空間、與隔壁鄰居相銜接的牆面做判斷。
• 注意馬桶是否通暢；水龍頭可否關緊；排水管是否流暢。
• 住一樓要注意是否會淹水。化糞池的位置是否會外溢。若從外觀看不出是否會淹水，不妨打開電錶箱、水錶箱、插座開關，觀察內部是否有曾因淹水而留下的污泥痕跡。
• 二樓的住戶要留意管道排水。

消防/門禁

• 是否有滅火器備用。
• 逃生避難道或安全梯是否暢通。
• 安全門是否上鎖無法打開。 鐵窗鎖頭是否有鑰匙，或是生鏽無法打開影響逃生。
• 房東提供的「桶裝瓦斯」或是「自然瓦斯」，其管線接縫處是否老舊、生鏽、破損，是否發生漏氣現象。
• 熱水器或裝瓦斯筒存放的位置在室內或室外，是否陰涼通風。
• 大門門鎖是否牢固，詢問瞭解寢室內之鎖頭是否可自行換新。

 租屋檢查表

崔媽媽版看屋檢查表

 簽約注意事項

鑑於部份同學於賃屋訂定契約時，因不諳程序，致時有糾紛情事，徒增困擾，特提供下列注意事項供同學參考，以維同學自身權益。

• 一、蒐集租賃訊息：
  • 可透過學校提供之租賃訊息，選擇合適的租賃處。
• 二、查看租賃地現況：
  • 至現地瞭解租賃處所之條件，其考量因素為：安全、環境、設施、管理及交通等諸項。
• 三、預付訂金、約定簽約時間：
  • 如對租賃處滿意，可先預付訂金(通常以一千元左右即可)，以獲得優先承租權。約定簽約時間，此期間可以充份考量此租賃處是否正符合你的需要，如果不符也不會承受嚴重的損失。同時如對租賃處如有要求也可提出請屋主改善。通常約定簽約時間以一週以內為宜。
• 四、簽約：
  • 簽約時，請詳細查點屋主所提供之各項設施器材及使用狀況，一一詳載於契約中，並請註明如遭損壞或不堪使用時之維修責任，也包括當初你對屋主所提的要求改善情形。 同時在契約中大部份都是規範房客，所以你也可以在契約中請房東註明他應盡的責任，以保障你的權益。簽約時間，通常即為承租時間。如果非立即承租時間，請應於契約上填註實際簽約的時間。一旦簽約完畢，契約即生效，所以你應該拿到鑰匙了，當然你的押金和租金也該已經付給屋主了。剩下的就只等個黃道吉日喬遷了，當然免不了一番打掃整理這即將陪伴你一段時間的窩了。
• 五、 解約：
  • 如果你想中途解約時，請回憶一下，你當初簽約時，和原屋主所簽契約時限否到期，如果還沒的話，那你可要蒙受違約的損失。如果是屋主想要回收其房屋時，想一下，當初所簽訂的契約中是否能保障你免於到處流浪，所以這一條當也要成為契約中的一部份囉。

 相關法律條文

法規名稱：民法 第五節 租賃

第421條(租賃之定義)　

• 稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。

第422條(不動產租賃契約之方式)

• 不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。

第422條之一

• 租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。

第423條(租賃物之交付及保持義務)

• 出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。

第424條(承租人之契約終止權)

• 租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。

第425條(買賣不破租賃–租賃物所有權讓與之效力)

• 出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

第425條之一

• 土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。 前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

第426條

• 出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。

第426條之一

• 租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。

第426條之二

• 租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。 出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。

第427條(租賃物稅捐之負擔)

• 就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。

第429條(出租人之修繕義務)

• 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。

第430條(修繕義務不履行之效力)

• 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。

第431條(有益費用之償還及工作物之取回)

• 承租人就租賃物，支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之，但應回復租賃物之原狀。

第432條 (承租人之保管義務)

• 承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法，或依物之性質而定之方法為使用收益，致有變更或毀損者，不在此限。

第433條(對於第三人行為之責任)

• 因承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人，應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。

第434條

• 失火責任租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。

第435條(租賃物一部滅失之效果)

• 租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。

第436條(權利瑕疵之效果)

• 前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，準用之。

第437條(承租人之通知義務)

• 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。

第438條(承租人使用收益租賃物之方法及違反之效果)

• 承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。

第439條(支付租金之時期)

• 承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。

第440條(租金支付遲延之效力)

• 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每
• 期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。

第441條(租金之續付)

• 承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。

第442條(不動產租賃租金增減請求權)

• 租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。

第443條(轉租之效力(一))

• 承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。 承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。

第444條 (轉租之效力(二))

• 承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係仍為繼續。 因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。

第449條(租賃之最長期限)

• 租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。 前項期限，當事人得更新之。 租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。

第450條 (租賃契約之消滅)

• 租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

第451條(租賃契約之默示更新)

• 租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

第453條 (定期租約之終止)

• 定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。

第455條(租賃物之返還)

• 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。

第457條之一

• 耕作地之出租人不得預收租金。 承租人不能按期支付應交租金之全部，而以一部支付時，出租人不得拒絕收受。

第458條 　

• 耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止契約︰
  • 一、承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。
  • 二、承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。
  • 三、承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。
  • 四、租金積欠達兩年之總額者。
  • 五、耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。

第459條

• 未定期限之耕作地租賃，出租人除收回自耕外，僅於有前條各款之情形或承租人違反第四百三十二條或第四百六十二條第二項之規定時，得終止契約。

第460條之一

• 耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。 第四百二十六條之二第二項及第三項之規定，於前項承買或承典準用之。

第461條之一

• 耕作地承租人於保持耕作地之原有性質及效能外，得為增加耕作地生產力或耕作便利之改良。但應將改良事項及費用數額，以書面通知出租人。前項費用，承租人返還耕作地時，得請求出租人返還。但以其未失效能部分之價額為限。

第463條之一

• 本節規定，於權利之租賃準用之。 法規名稱：土地法　第三編／第三章：房屋及基地租用

第94條（準備房屋之建築及其租金之限制）

• 城市地方，應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承租自住之用。 前項房屋之租金，不得超過土地及其建築物價額年息百分之八。

第95條（新建房屋稅捐之減免）

• 市縣政府為救濟房屋不足，經行政院核准，得減免新建房屋之土地稅及改良物稅，並定減免期限。

第96條（每人自住房屋間數之限制）

• 城市地方每一人民自住之房屋間數，得由市縣政府斟酌當地情形，為必要之限制。但應經民意機關之同意。

第97條(城市房屋租金之限制及效力)

• 城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。 約定房屋租金超過前項規定者，該管市縣政府得依前項所定標準強制減定之。

第98條 (擔保金利息之抵充及計算)

• 以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。 前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。

第99條(擔保金數額之限制)

• 前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。 已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。

第100條(不定期租賃收回房屋之限制)

• 出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
  • 一、出租人收回自住或重新建築時。
  • 二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
  • 三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
  • 四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
  • 五、承租人違反租賃契約時。
  • 六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。 法規名稱：民事訴訟法（小額訴訟程序）

第436條之八

• 關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新臺幣十萬元以下者，適用本章所定之小額程序。法院認適用小額程序為不適當者，得依職權以裁定改用簡易程序，並由原法官繼續審理。前項裁定，不得聲明不服。第一項之訴訟，其標的金額或價額在新臺幣五十萬元以下者，得以當事人之合意適用小額程序，其合意應以文書證之。

第436條之九

• 小額事件當事人之一造為法人或商人者，於其預定用於同類契約之條款，約定債務履行地或以合意定第一審管轄法院時，不適用第十二條或第二十四條之規定。但兩造均為法人或商人者，不在此限。 第436條之十
• 依小額程序起訴者，得使用表格化訴狀，其格式由司法院定之。 第436條之十一 小額程序，得於夜間或星期日或其他休息日行之。但當事人提出異議者，不在此限。

第436條之十二

• 第四百三十六條之八所定事件，依法應行調解程序者，如當事人一造於調解期日五日前，經合法通知無正當理由而不於調解期日到場，法院得依到場當事人之聲請，命即為訴訟之辯論，並得依職權由其一造辯論而為判決。 調解期日通知書，並應記載前項不到場之效果。